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住宅を貸したときに得られる家賃収入などは、給与収入と区別して税金の計算をします。これは、最初から賃貸にすることを目的に住宅を買った場合も、マイホームとして買った住宅を転勤などやむを得ない事情で他人に貸すときも、基本的には同じです。
この場合、家賃収入を得るためにかかった費用はすべて必要経費として認められます。管理費、固定資産税、都市計画税、不動産会社への仲介手数料などの他、減価償却費や住宅ローンの利息も経費になります。
家賃などの収入から必要経費を差し引いたものが不動産所得で、給与所得などと合わせて所得税や住民税が課税されます。
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家賃収入を得るための必要経費の中には、お金の支出をともなわないものもあります。減価償却費といって、建物や設備が時間の経過で価値が減る分を経費と考えるものです。実際の賃貸収支が黒字の場合でも、減価償却費があるため、不動産所得が赤字になることがあります。
また、住宅ローンの返済額のうち、元本部分は経費になりませんが、利息部分は経費です。ローンを借りてからしばらくの間は、返済額の大半は利息ですから、これも経費を増やすことになります。
なお、住宅ローンの利息のうち土地部分に相当するものは、経費として認められますが、次に述べる「損益通算」の対象にはなりません。
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マンションを賃貸すると、いろいろ経費が認められるので、住宅ローンを利用して購入してからあまり年月が経過していない場合、家賃収入よりも税務上の必要経費の方が多くなり、不動産所得が赤字になることがあります。
この場合は、給与所得に赤字の不動産所得を加えて計算すると、全体の所得が減ることになります。これを「損益通算」といいます。給与所得に対する所得税は源泉徴収により納めますが、 損益通算で所得が減ったときには、確定申告をすることで、所得が減った分に対応する所得税が還付されることになります。また、翌年納める住民税も減額されます。
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住宅金融公庫などの公的融資を利用して取得したマイホームは自己居住が原則ですから、賃貸する場合は一括返済をしなければなりません。
しかし、転勤などの事情があれば、「留守管理届け」という手続きをすることにより、公的融資を利用している場合でも、一時的に貸すことが認められています。
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他人に住まいを貸した場合、簡単に立ち退いてもらえないのではないかという心配もあります。
こうした不安を解消するのが、１９９９年１２月の国会で新設が決まった「定期借家権制度」です。 賃貸契約の期間満了とともに必ず家を明け渡す契約を結ぶことが出来るようになりました。
転勤などが終わりマンションに戻る予定の時期に合わせて賃貸契約を結べば、間違いなくマイホームに帰ることができるわけです。
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●煩わしい賃貸業務を代行します。
●煩わしい賃貸業務を代行します。
1.賃貸借契約業務を代行いたしますので、貸主様は署名捺印の手間がなくなります。
