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オーナー様へ

CONTRACT契約を結ぶには？

入居者に容易してもらう書類

契約にあたって入居者に用意してもらう書類は、入居申込書の記載内容を証明するものということになります。具体的には住民票、収入証明書（源泉徴収票か納税証明書）、保証人の承諾書、保証人の印鑑証明書、学生であれば学生証、そして場合によっては、保証人の収入証明書が必要になります。

契約書上のポイント

賃貸借契約の締結に当たっては、契約当事者が契約締結権限を有しているかどうか確認する必要があります。入居当事者が未成年など制限能力者である場合、契約そのものは有効ですが、後で取り消されることもありますから、保護者などの同意や連帯保証を得ておくべきでしょう。
入居者に同居人がいる場合は、その続柄、同居人数を把握しておく必要があります。当事者および同居人以外の第三者が入居した場合には、無断転貸として争うことがあるためです。
家賃の支払時期に関しては民法上、毎月末にその月の家賃を持参して支払うと規定されていますが、翌月分前払いのケースがほとんどで、法律上も問題ありません。また、契約締結時や解約時に1ヵ月未満の端数が生じる場合がありますので、その家賃について「日割計算で支払う」などの文言を入れておいたほうが良いでしょう。
家賃は一定期間増額しない特約をした場合や賃料改定の特約のある定期借家を除き、土地や建物の価格変動、公租公課の増減、近隣家賃との比較により不相当となったときは、将来に向かって増減することができます。
修繕費用の負担区分についてはトラブルになることが多いので、別表を用いてできるだけ細かく負担区分を定めたほうが良いでしょう。判例では、家主の修繕義務の免除が認められているのは、小修繕であり、かつ、その修繕内容が明確にされている場合に限られているからです。
こうした契約書の内容は、媒介（管理）を委託している不動産会社と相談して決めたほうが良いでしょう。

付属施設の使用マニュアル等を用意する

ガスキッチンや風呂、エアコンなどの使用マニュアルを入居者に渡すことで、ちょっとした使用ミスによるトラブルを防ぐこともできます。
不動産会社の中には、こうした入居中の注意事項を「入居のしおり」として、まとめているところもあります。